Las socimis copan casi un tercio del Mercado Alternativo Bursátil (MAB)

construccionCerca de un tercio de las 49 empresas que actualmente cotizan en el Mercado Alternativo Bursátil (MAB) son socimis, unos vehículos de inversión inmobiliaria que suman una capitalización de 1.600 millones y que han liderado los estrenos en este mercado coincidiendo con la recuperación del sector.

La primera sociedad cotizada de inversión inmobiliaria (socimi) en saltar a este mercado de empresas en expansión fue Entrecampos, que lo hizo en noviembre de 2013, un año en el que también se apuntó Promorent. Justo a mediados de 2012, el Ministerio de Fomento acordó mejorar la regulación de las socimis -creadas en 2009-, flexibilizando los requisitos para su constitución, como los referidos al capital o al número de accionistas.

¿Qué son las socimis?

Las socimis son entidades que cotizan en los mercados de valores y que se dedican a la adquisición, promoción y rehabilitación de inmuebles para su arrendamiento. Se inspiran en losreal estate investment trusts, surgidos en Estados Unidos en la década de los 60 del siglo XX, y funcionan en España desde 2009, año en el que se aprobó la primera ley al respecto (Ley 11/2009, de 26 de octubre, por la que se regulan las Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión en el Mercado Inmobiliario). El objetivo de la Administración consistía en dinamizar el sector y revitalizar el alquiler, el cual tiene poco peso en nuestro país. Sin embargo, aquel debut en plena crisis (particularmente feroz con la vivienda) fue extraordinariamente discreto: no se constituyó ninguna sociedad de este tipo ni en 2010 ni en 2011.

Hoy, tras las modificaciones incorporadas a la legislación en diciembre de 2012, los requisitos para que una empresa se transforme en socimi son los siguientes:

  1.  El 80% de sus activos debe estar formado por inmuebles en suelo urbano comprados o promovidos para ser arrendados (de uso residencial, oficinas, hoteles, centros comerciales, garajes…), terrenos edificables en un plazo inferior a los tres años o participaciones en firmas dedicadas al alquiler (incluidas otras socimis).
  2. Los inmuebles tienen que pertenecer a su cartera de activos por un plazo de, como mínimo, tres años ypueden encontrarse tanto dentro como fuera de España.
  3. Para constituirse, basta con que posea un inmueble yque su capital social sea igual o superior a los cinco millones de euros.
  4. El ‘free float’ (la cantidad sacada a bolsa) debe ser de al menos dos millones de euros o representar el 25% del capital social.
  5. No se aceptan como activos las centrales productoras de energía, las presas, las autopistas, los puertos ni los aeropuertos. 

Impuestos y dividendos

Para incentivar a las compañías a convertirse en socimis, existen algunas ventajas desde el punto de vista fiscal: están exentas de pagar el impuesto de sociedades (algo que, por cierto, no contemplaba la ley de 2009. De ahí, en parte, su fracaso) y cuentan con bonificaciones del 95% en el impuesto de transmisiones patrimoniales y en el de actos jurídicos documentados (que grava, por ejemplo, las actas y las escrituras notariales).

Con respecto a los beneficios, las entidades están obligadas a repartirlos entre los inversores. Supeso final en los dividendos depende de su origen, de acuerdo con unos índices fijados por el regulador:

  1. El 80% de los beneficios netos procedentes del alquiler de los inmuebles.
  2. El 50% de los beneficios netos obtenidos por la venta de propiedades.
  3. El 100% de los dividendos recibidos de otras socimis.

No hay que olvidar que se aplica retención sobre la retribución a los accionistas, aunque los extranjeros tributen en sus países de origen.

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